クルブニーカの都市・住まいウオッチング
首都圏マンション、都市開発、都市計画、街並み、まちづくり情報等の観察と住まい考

2020-11-26

賃貸住宅の管理戸数では業界トップで供給ベースでも業界第1位のである大東建託株式会社賃貸未来研究所が「街の住み心地」を調査したランキングを公表している。調査期間は2020年3月17日～4月3日、オンライン調査、回答者数は国内在住の187,823人。

大東建託は名古屋で1974年に設立された会社ですが、その後、1990年に本社を品川へ移転、全国規模で展開している。

結果は以下の通り、全国版、首都圏版などがある。

街の住み心地ランキング全国版2020
https://www.eheya.net/sumicoco/area/all/

引用；昨年トップ１０の自治体を抑え、奈良県の北葛城郡王寺町（昨年１２位）が１位に。
回答者５０名以上を集計対象とした全国の自治体で、１位に輝いたのは、昨年１２位の奈良県北葛城郡王寺町という結果になりました。２位が東京都中央区（昨年２位）、３位大阪市天王寺区（昨年３位）、４位愛知県長久手市（昨年７位）、５位東京都文京区（昨年９位）、６位福岡市中央区（昨年１位）、７位大阪府箕面市（昨年１１位）、８位愛知県名古屋市昭和区（昨年５位）、９位福岡県粕屋郡新宮町（昨年６位）、１０位兵庫県芦屋市（昨年１７位）という結果になっています。トップ５をみると、２位の東京都中央区を除いた４自治体はいずれも「行政サービス因子」の評価が全国トップ１０にランクインしており、住みここちの良い町には行政サービスの良さも関係してきそうです。

順位 昨年 都道府県 自治体 偏差値 ポイント
1位 １２位 北葛城郡　王寺町 奈良県 73.4 1.05
２位 ２位 中央区 東京都 73.4 1.05
３位 ３位 大阪市　天王寺区 大阪府 73.1 1.05
４位 ７位 長久手市 愛知県 72.2 1.02
５位 ９位 文京区 東京都 72.2 1.02
６位 １位 福岡市　中央区 福岡県 71.8 1.01
７位 １１位 箕面市 大阪府 71.6 1.01
８位 ５位 名古屋市　昭和区 愛知県 71.5 1.00
９位 ６位 糟屋郡　新宮町 福岡県 71.3 1.00
１０位 １７位 芦屋市 兵庫県 71.2 1.00

街の住み心地ランキング首都圏版2020
https://www.eheya.net/sumicoco/area/shutoken/

引用；１位：東京都中央区（昨年１位）、２位：東京都文京区（昨年２位）、３位：東京都目黒区（昨年６位）、４位：東京都渋谷区（昨年４位）、５位：武蔵野市（昨年７位）で、顕著な順位変動はなし。

順位 昨年 自治体名 都道府県 ポイント 偏差値
1位 1位 中央区 東京都 1.05 71.6
2位 2位 文京区 東京都 1.02 70.2
3位 6位 目黒区 東京都 0.97 68.1
4位 4位 渋谷区 東京都 0.97 67.9
5位 7位 武蔵野市 東京都 0.96 67.8
6位 5位 港区 東京都 0.96 67.5
7位 10位 横浜市　都筑区 神奈川県 0.90 65.0
8位 11位 印西市 千葉県 0.89 64.9
9位 9位 浦安市 千葉県 0.89 64.9
10位 13位 三浦郡　葉山町 神奈川県 0.88 64.1

2020-11-26

OANDAから提供されている通貨換算ツール。
ここでも使えると思うが。

2020-11-22

イスタンブルに長年住んでいる友人がいる。数年前に所有しているアパートを建て替え、転売を試みたが実っていないので、聞いた範囲で参考までにメモをしておく。

彼は2000年ごろに築2０年くらいのアパート、総戸数20数戸、延床面積100平米エレベーターなしの5階建ての5階を日本円で500万円相当で購入、場所はバクリキョイ地区、メトロバス、地下鉄駅から徒歩5－6分の立地、2016年には不動産評価額が5倍の2500万円相当になった。

評価額の上昇に伴い、建て替え後の転売の可能性が現実となり、同時に耐震構造上の問題が指摘されていたことから、住民組合の合議により建て替えとなった。ただし、追加費用が必要となり1000万円相当を支払い、従前の100平米から170平米のメゾネットになり、エレベーターも付いた。当初、日本円で約4000万円相当での転売を目論んでいた。

不動産価格が上昇したのは、トルコの永住権取得目的でイランの富裕層が一定額以上の不動産を購入することが条件になっていたことや、中東、湾岸諸国からの購入が旺盛だったことに起因する。しかし、完成直後から不動産評価額とともに、トルコリラが下落して、今では2500万円程度（トルコリラでの売値だが円換算値）になったとのこと。下落の原因は、トルコを取り巻く情勢の変化なのだろう、筆者はフォローを怠っていた。

追加費用の1000万円は日本から借り入れているのでトルコリラがドルに対して下落すれば、連動して円に対しても安くなるので、トルコリラでの返済額が増える。

こういう収支をトルコリラ建てで考えるのか円建てで考えるのかで変わるが、当初購入した500万円相当の購入額はトルコリラベース、しかし、建て替えに伴う借入金の1000万円は日本円ベース。それでも、2500万円相当のトルコリラで売却できれば、日本円の1000万円を返済し、残りが1500万円相当のトルコリラとなる。これは実に、購入した時の3倍の金額である。

彼の悩みは、日々のトルコリラの対ドルレートとこの残額の1500万円では現在の立地と同様な場所で小さめのアパートでも買えないとのこと。これは、当初の建て替え計画＋転売という皮算用の結果であり、不動産評価額とトルコリラの下落を視野に入れていなかったのだろう。幸いなのは借入金が親族からという定期的な返済がないこと、売れたときに一括返済のようだ。

トルコリラは中長期的には対ドルで下落しているし、元々、トルコはインフレ率が高く、通貨にゼロが多かったので2005年1月1日に100万トルコリラを1新トルコリラ (Yeni Türk Lirası, YTL) にするデノミネーションを実施している。

2020-11-19

首都圏マンション発売増加、１戸あたりの平均価格は6130万円で、昨年同月比より2.3%上昇。東京23区が8%上昇で7563万円、東京23区外が0.8%上昇で5379万円、神奈川が10.6%上がって5729万円、千葉が2.7%上がって4476万円、埼玉は11.3%下がって4025万円でした。

2020-11-18

都営青山北町アパート、2015年はまだプロジェクトが始まる前だったんで、こんな感じでした。
http://residencewatch.blog.fc2.com/blog-entry-461.html

今は塀に囲まれて取り壊しを待つのみ。

なぜこのような広大な土地が表参道と青山通りの一枚入ったところに存在するのか？それはここには東京府青山師範学校及び附属小学校、旧制中学などがあったからである。

1900年（明治33）年に東京府師範学校及び附属小学校として小石川区竹早町からこの地である赤坂区青山北町5丁目に移転・開校した。
1908年（明治40年）、東京府青山師範学校および東京府青山師範学校附属小学校と改称、
1936年（昭和11年）に世田谷下馬町に移転した。そして、
1939年（昭和14年）から翌年までは東京府立青年学校教員養成所が置かれた。
1940年（昭和15年）には東京府立第十五中学校（東京都立青山高等学校の前身の一つ）がここに開校した。しかしながら、
1945年（昭和20年）5月の米軍による東京大空襲に焼失した。

戦後、この教育施設用地を利用して
1957年（昭和32年）から1968年（昭和43年）にかけて都営青山北町アパートとして4階から5階建てのアパートが25棟建設された。長らく昭和の空間でしたが50年を経て都営住宅の耐震化整備に伴い高層化、再開発されることとなったのである。

北青山三丁目地区まちづくりプロジェクト
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/saisei04.htm

2020-11-18

都営青山北町アパート、5年前はこんなでしたけど、今や、こんなビルになってしまった。半分完成し、これから外苑西通り方面側の半分が施工になるのだろう。
http://residencewatch.blog.fc2.com/blog-entry-461.html

北青山三丁目地区まちづくりプロジェクト
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/saisei04.htm

その名は「クラス青山」、三井不動産が賃貸している住棟。その奥、左に見えているのが建て替えられた都営住宅。
https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/aoyama/









クラス青山の賃貸住宅空き室情報
https://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/8476

東京都の賃貸住宅はこちらです。
公社住宅募集センター：東京都住宅供給公社の賃貸住宅
https://www.to-kousya.or.jp/chintai/

2020-11-15

東京冨士見坂の横の新築マンションがこのディアナコート目黒だった。よく見たら、ホテルプリンセスガーデンの中庭だった場所だ。ここは、もともとホテルを含めて三條実美の邸宅だった。総戸数89戸、見た目よりけっこう多い。2019年9月に入居開始、販売は終了しているものの、気になったのでメモを。

モリモトが売主、設計がIAO竹田設計、施工は東亜建設工業、海じゃ儲からなくなったのか。立地は、目黒駅からは平坦な道のりから坂をやや下った途中、丁度、品川区と目黒区の境界。ここから目黒1丁目は急に下り、目黒川まで平坦となる。

ディアナコート目黒
https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-meguro/index.html





地下2階地上5階建、道路から見ると4階建てに見えるがトップ員5階がややセットしている。地下2階はどうなっているのか、南西に向いて下がっているので、斜面なの





２018年5月の情報で下記のような販売価格、坪単価で510-679万円、駅前のブリリアタワーズ目黒と同程度かそれ以上か。
ディアナコート目黒【「目黒区」の高台、フラットアプローチの徒歩5分】6階87㎡17,890万円（坪単価679万円）
ディアナコート目黒【2フロアに分岐させた絶妙なエントランス】2階75㎡11,490万円（坪単価510万円）



接道している道路は、南西-北東軸、南西に15％（道路標識）下がっている。因みにこのポイントが東京富士見坂となっている。

モリモトの賃貸もあるようです。
https://www.morimoto-rent.com/estate/building852889

こちらにも情報があります。
すてき空間-ディアナコート目黒

「ディアナコート目黒」全体物件概要
所在地 東京都目黒区目黒1丁目5番10他、東京都品川区上大崎2丁目639番11号他(地番)
交通 JR山手線「目黒」駅徒歩5分、東急目黒線「目黒」駅徒歩5分、東京メトロ南北線「目黒」駅徒歩5分、都営三田線「目黒」駅徒歩5分
地目 宅地
地域・地区 第1種中高層住居専用地域、準防火地域、第2種高度地区
建ぺい率 60％
容積率 200％
総戸数 89戸(他に管理員室1戸)
敷地面積 【実測面積】2,392.65m²【建築確認対象面積】2,380.45m²(道路後退部分12.20m²を除く)
建築面積 1,350.15m²
建築延べ床面積 7,994.89m²（容積対象外面積3,390.05m²含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上7階建（建築基準法上　地下2階地上5階建）
建築確認番号 第H29普及協会00179号(平成29年12月1日付)
駐車場 機械式駐車場(屋内)19台、平置駐車場(屋内)2台、障害者用駐車場(平置・屋内)1台 ／月額使用料 40,000円～45,000円
バイク置場 3台／月額使用料 4,000円
駐輪場 146台(スライドラック式)／月額使用料 500円
分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を構成し、管理会社に委託
管理会社 株式会社モリモトクオリティ
竣工予定日 2019年8月下旬
入居予定日 2019年9月下旬
設計・監理 株式会社IAO竹田設計
デザイン監修 アーキサイトメビウス株式会社
施工 東亜建設工業株式会社
売主 株式会社モリモト
〒100-6314 東京都千代田区丸の内2-4-1　丸の内ビルディング14階 TEL0120-624-200　国土交通大臣（5）第5998号
（一社）不動産協会会員 ・（一社）全国住宅産業協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
設計図書閲覧場所 株式会社モリモト　本社事務所
出典：注釈無き場合はマンション販売サイト

2020-11-15

目黒駅から徒歩5分程度、URのアクティ目黒駅前の先、ホテルプリンセスガーデンの手前、の坂を下る。坂の下からだと、シティハウス目黒の坂の上の先が、このパレス三條、おーパレスと思ったが、そういえばここは「三条実美」邸の跡地の一角、ホテルプリンセスガーデンと同様、この中庭がディアナコート目黒になっていた。

パレス三條は目黒区目黒1-2-7に位置し、9階建て、総戸数が56戸、1969年1月築、この時代はゆったりした常識的な設計なのだろう、車寄せスペースが確保されている。それに、住戸の向きが坂の下方向、南西、ではなく東南向きが基本。

三條実美邸跡地に建つヴィンテージマンション、実美の家督を継いだ三男の公輝の嫡男、実春の三條實春不動産が売主、施工は白石建設。実に50年前に既にここにこのような集合住宅が建設されたこと自体素晴らしいし、デザインもシンプルで機能的な外観だ。、

パレス三條
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13110/to_1002127533/





既に成約済みの部屋ですが、リノベーションするとこんな感じという例
https://www.vintage-mansion.tokyo/detail/34420/

現在、いくつかの住戸が販売されている。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13110/to_1002127533/

2020-11-15

坂を上っていたら34平米のマンションが5490万円というオープンハウスのチラシが見えた。それが、「シティハウス目黒」だった。住居表示は目黒1丁目、2003年に竣工した物件。

シティハウス目黒、１LDK、5490万円
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=95137124

今回の販売内容は、34.51m2（10.43坪）（壁芯） 、2003年10月入居、坪単価524万円、目黒駅から徒歩5分くらいだけど、めちゃ値上がりしているんじゃないかな。

賃貸だと月額14万円とのこと。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13110/to_1002206151/

シティハウス目黒




坂の上から、右側がシティハウス目黒、と下り15％の道路標識


坂の下から物件（見えていない）、左側がシティハウス目黒


出典：注釈無き場合はマンション販売サイト

2020-11-13

先日、南平台の交差点を渡って道玄坂方面へ行った、しばらくこの辺うろついていなかったが、かなり建て替えが進んでいる印象を受けた、そして、この「ザ・パークハウス渋谷南平台」の前を通った、既に竣工し、現在、販売中とのアドを見かけた。気になる。

ザ・パークハウス渋谷南平台
https://www.mecsumai.com/tph-shibuyananpeidai/index.html

マンションコミュニティ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/635493/


御屋敷町のイメージの南平台、R246沿いはビルの壁、その裏が中低層だが、徐々に密度が高くなってきている地区、しかし旧山手通り方面はまだ御屋敷町のイメージが高い塀や門扉など、維持されてる。

総戸数100戸、事業協力者住戸が28戸、間取り 1LDK～3LDKで専有面積 56.44m2～215.30m2、販売価格は1億1780万円から7億２150万円とか、超が付く高級バージョン、駐車場 53台（機械式駐車場：専用駐車場10台、身障者用駐車場1台含む：60,000円（月額））、管理費は45,100円～172,030円(月額)。









渋谷の谷底では再開発が進捗、数年前よりも大きな変化が見られ、さらに、数年先は桜丘地区も大きく変貌する、渋谷のイメージが変わってしまうが、その後背地である南平台は変わってほしくない。


参考分譲価格は、1F～5F-不明3LDK87.13 平米17780万円(予定)、平米単価204万円、坪単価674万円。
間取りはかなり広め、80-90平米が多い、200平米も。しかし、さすがに200平米住戸はマスターベッドルーム用バス・トイレが付いているが、100平米超え住戸でもトイレが1箇所というのは腑に落ちない。




物件概要：ザ・パークハウス 渋谷南平台
所在地 東京都渋谷区南平台町12番2（地番）
交通 ＪＲ山手線「渋谷」駅（西口）より　徒歩7分
総戸数 100戸（事業協力者住戸28戸含む）
販売戸数 12戸（3～7階・9階）
駐車場 （総戸数に対して）53台（機械式駐車場：専用駐車場10台、身障者用駐車場1台含む）
販売価格 117,800,000円～721,523,567円
最多価格帯 23,000万円台（3戸）（1,000万円単位）
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 56.44m2～215.30m2（トランクルーム面積含む）
バルコニー面積 9.05m2～39.13m2、室外機置場面積：3.54m2～4.90m2
販売予定 先着順申込受付中 ※先着順のためご希望の住戸が販売済の際はご容赦下さい。
モデルルーム 建物内モデルルーム案内会開催中（完全予約制）
完成日または予定日 2019年11月建物完成済
入居(予定)日 即入居可（諸手続完了後となります。）
敷地面積 3352.32m2（売買対象面積）
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造 地上10階地下1階建
用途地域 用途地域：第二種住居地域・駐車場整備地区
高度地区：第3種高度地区
防火地域：準防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：70% 、容積率：300%
管理形態 三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（24時間有人管理）
管理費(月額) 45,100円～172,030円(月額)
修繕積立金(月額) 7,060円～26,920円(月額)
修繕積立基金 705,500円～2,691,250円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：45,100円～172,030円(引渡時一括)、インターネット利用料：1,562円（月額）、共視聴設備利用料：330円（月額）、施設（総戸数に対して）／駐車施設53台（機械式駐車場：専用駐車場10台、身障者用駐車場1台含む：60,000円（月額））、自転車置場：200台（2段ラック式163台：上段200円・下段500円（月額）、ラック式16台：700円（月額）、平置21台：1,000円（月額））、バイク置場：2台（5,000円（月額））、ミニバイク置場：9台（2,500円（月額））
備考
売主 三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、東急不動産株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社（売主・販売提携（代理））
施工会社 東急建設株式会社

出典：注釈無き場合はマンション販売サイト