クルブニーカの都市・住まいウオッチング

首都圏マンション、都市開発、都市計画、街並み、まちづくり情報等の観察と住まい考。

金毘羅坂だった目黒通り大鳥神社付近

金毘羅坂だった目黒通り大鳥神社付近







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首都圏新築マンション、バブル期超え過去最高

首都圏新築マンションの平均販売価格は6750万円、
23区の平均は8450万円、とのこと。

価格高騰の要因として
1)新型コロナウィルスによる都心重視だったかな、
2)パワーカップル、これは高収入Wインカム世帯
3)建設業界の人で不足
4)建設資材、土地の値上がり、
だそうだ。




三井の賃貸「パークキューブ春日安藤坂」を内覧

賃貸物件である「パークキューブ春日安藤坂」を内覧する機会があったのでメモを。

安藤坂の途中、春日通りの伝通院交差点の手前になる。パークキューブと「パーク」を付けているので三井不動産の物件と想像は付いたが、三井が直接賃貸しているとは知らずじまいだった。2005年築なので17年経過しているがその年月は感じさせない。
203号室を内覧、26.39平米で月額108000円、2年契約。1年未満解約の違約金は一カ月分の家賃。
賃貸単価は4092円/㎡
パークキューブ春日安藤坂203c

玄関から台所の床は御影石のタイル、ベッドルームはフローリング。キッチン下にドラム式洗濯機(東芝)がに収められ、収納が多い。バスルームがホテルのようでした、トイレと洗面台には仕切りなしでその右側にバス、シャワーヘッドが二つ、使い勝手がよさそう。
下駄箱からキッチン上と下、洗面所の両側などなど収納も十分な配慮、ベッドルームのクローゼットもまあまあな容積。

足りないのは冷蔵庫、ベッドとかデスクとも必要、カーテンもか。照明はダウンライトの可変機能付き。LEDではないので要交換。

部屋の向きは概ね南向き、正面に白い壁の建物(大学寮)とアパートがあるが左が抜けているのでやや遠くの眺望もある。ベランダも少しスペースがあり、物干し台をおけば干せる。

内装は16年経過してこの状況ならばしっかり維持管理されている、改装している可能性もある、ただ、電球にLEDを使っていないので大規模な改装はしていないのかもしれない。

諸費用:
入居時における玄関錠交換代 16,500円(税込)/ 口座振替事務手数料 110円(税込)/ 退去時における通常清掃費用 38,500円(税込)

パークキューブ辛口レビュー
https://sumai-kyokasho.net/parkcube/

この物件は株式会社プロバスト(シノケングループが筆頭株主)が開発、「チェスターコート春日安藤坂」という名称で分譲したのか最初から賃貸だっだのかは不明だが信託受益権を設定しているので賃貸だったのではないだろうか。プロバストの開発物件はこの物件もそうだがデザイン性が高い。
https://www.properst.co.jp/works/chestercourtkasugaando.html

その後、「チェスターコート春日安藤坂」は日本アコモデーションファンド投資法人が本物件を取得、国内不動産信託受益権を取得、その際に「パークキューブ春日安藤坂」へ変更、資産運用は株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメントが担当する。信託受益権というのは、信託契約の受益者(日本アコモデーションファンド投資法人)が信託財産(パークキューブ春日安藤坂)から発生する利益を受ける権利のことです。 信託受益権を持つ受益者は契約に基づいて財産を管理する受託者(株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント)に対し、信託財産(パークキューブ春日安藤坂)から得た経済的利益を提供するように求めることができる。 また、信託受益権は他人に売却することや担保にすることも可能であり、様々なことに利用できる権利である。

特記事項として、本物件の土地の一部は、地下鉄道(東京メトロ丸ノ内線)敷設を目的として、東京地下鉄株式会社を地上権者とする地上権が設定され、登記されている。
https://www.naf-r.jp/file/2013-0614-00001.pdf









所在地 東京都文京区春日2丁目2−6
交通 東京都交通局 大江戸線 飯田橋 徒歩8分
JR 総武中央線 飯田橋 徒歩10分
東京メトロ 丸ノ内線 後楽園 徒歩9分
東京都交通局 大江戸線 春日 徒歩10分
竣工日 2005年10月01日
構造/規模 鉄骨鉄筋コンクリート(一部鉄筋コンクリート)造 地上15階建
設備 宅配ロッカー/オートロック/自転車置場/バイク置場/敷地内ごみ置場/エレベータ/インターネット

パークキューブ春日安藤坂
https://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/7202

文京区春日の東京都戦没者墓苑

後楽園駅から春日通りを上って行った左側、中央大学後楽園キャンパスの手前に公園らしき空間があり入り口のところに「東京都戦没者墓苑」との銘版、千鳥ヶ淵の国立千鳥ヶ淵戦没者墓苑の他にもあったのかと認識した次第、こちらは東京都の戦没者墓苑。


東京都戦没者墓苑




















武蔵小山駅前の再開発地区

武蔵小山駅前の再開発地区の高層ビル、インパクトありすぎ。




一丁倫敦と呼ばれた丸の内仲通り

一丁倫敦と呼ばれた丸の内仲通り、関東大震災前でしょう。
https://smtrc.jp/town-archives/city/marunouchi/p03.html

一丁目ロンドンの誕生、ジョサイヤ・コンドル
https://www.mj-sekkei.com/130th/mukashiima03.html

秋の花(林試の森公園)

秋の花、ヒガンバナの赤に思わず立ち止まった。(林試の森公園)




目黒川の洪水対策と目黒川船入場調節池

昨日8/15にNHKはこの目黒川の動画を他の九州や広島の豪雨による河川氾濫と横並びで氾濫危険水位(青葉台観測所で267㎝を超えたのだろう)を超え溢れそうだと7時と9時のニュース等で報道、それゆえ友人知人から大丈夫かと連絡をいただいたので、現状を説明します。ちなみに私の住まいは目黒川沿いではなく目黒台地の上、目黒川沿いの標高より20m以上高い。

NHK 目黒川水位上昇
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210815/k10013203541000.html?utm_int=nsearch_contents_search-items_001

この動画は視聴者がスクープBOXに投稿したもので中目黒の駒沢通りからやや下流の船入場橋から午前6時半頃に撮影したものと判断される。右側に映っているのが目黒川船入場でこの地下に調整池がある。

都市河川の特徴は流域市街地の流出係数が高いので雨が降ると直ぐに排水されてしまい下流域の河川で洪水となりやすい、一方、直ぐに水位は低下する。

目黒川は過去に氾濫が多く、1990年に船入場調節池を国隋対策施設として建設、55,000立方メートルの調整機能を持つ。高水位を超えると自動的に調節池に水が流れ込む仕組みになっている。映像では水流が高水位を超えて調節池へ流入しているようにも見える。また、ここから河川幅が広くなる構造(断面が広くなるため下流へ流れやすい)。時間当たり50㎜の降雨強度で護岸が設計されているので通常は問題はない(昨今、時間100㎜超という降雨もある)、2016年までに9回の調節池への流入がある。

左側の護岸が船入場調節池

右側が船入場調節池


下流の荏原調節池(荏原市場跡地)は同様な目的で2002年に供用開始、200,000立法メートルの調節機能を持つ。このように既に洪水対策施設が機能しており、簡単に目黒区内で目黒川が氾濫するとは考え難い。

NHKは単に溢れるだけではなくどのようにして溢れるのか、都市河川の特徴等を予習したうえで報道したほうがよい。それと目黒川以外、昨日は報道されなかったが目黒川と同じような都市河川が都内にはあるが、報道のトリガーに触れなかったのだろう。町田市で豪雨とのニュースを聞いたが鶴見川でも水位がかなり上がったのではないだろうか。

この撮影場所下流の田楽橋での水位は8/15 6:30に291cm(この時に氾濫危険水位267㎝を超えたのであろう)、その後、7:30に147cm、8:30に104cmと水位は低下したとの記録がある。

青葉台観測所(東京都)
https://www.kasen-suibo.metro.tokyo.lg.jp/im/uryosuii/tsim0106g_2B16.html

氾濫危険水位 267㎝
洪水発生水位 467㎝

国土交通省 川の防災情報
https://www.river.go.jp/kawabou/mb/tm?zm=15&clat=35.6441667&clon=139.7177217376953&fld=0&mapType=0&viewGrpStg=0&viewRd=1&viewRW=1&viewRiver=1&viewPoint=1&ofcCd=3329&itmkndCd=4&obsCd=3

目黒川流域河川整備計画
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/temporary/content3/000038913.pdf

目黒川船入場調節池
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000046134.pdf

シティハウス下目黒、竣工間近 入居は2022年4月

シティハウス下目黒、通りかかったら竣工間近、ただし、引き渡しは2022年4月予定。

【物件概要】
所在地:東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他(地番) 
交通:JR山手線「目黒」駅からバス9分徒歩4分、東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩15分、東急東横線「学芸大学」駅から徒歩17分
総戸数:195戸 
完成年月:2021年6月上旬予定 入居(引渡)予定日:2022年4月下旬  
敷地面積:8,449.20m2(販売対象面積:8,465.50m2) 
建築面積:4,285.44m2  
建築延床面積:15,969.48m2  
構造・規模:鉄筋コンクリート造  地上5階建  (建築基準法上は地上4階、地下1階建となります。) 
地目:雑種地、学校敷地 
用途地域:第一種低層住居専用地域 建ぺい率・容積率:建ぺい率70%・容積率150% 
建築確認番号:第ERI-19024857号(2019年8月8日付)、第ERI-19036183号(2019年9月30日) 
駐車場総台数:79台(入居者用78台/来客用1台) 
駐車場使用料(月額):18.000円~36,000円 
自転車置場総台数:320台、サイクルポート:43区画 
自転車置場利用料(月額):●自転車置場使用料/200円~3,000円 ●サイクルポート使用料/2,500円~4,000円 
バイク置場総台数:2台 バイク置場使用料(月額):10,000円 
ミニバイク置場台数:4台 ミニバイク置場使用料(月額):5,000円 
分譲後の権利形態:建物は区分所有権、土地は共有 
管理形態:区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託 
管理会社:住友不動産建物サービス株式会社 
売主:住友不動産株式会社(国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟)
 〒163‐0820 東京都新宿区西新宿二丁目4番1号(新宿NSビル)TEL:03-3346-2197 
販売会社:売主/住友不動産株式会社
販売代理/住友不動産販売株式会社 
設計・施工:株式会社 長谷工コーポレーション 
備考:本物件は、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条例(東京都・建築物バリアフリー条例)に適合しております。

出典:注釈無き場合はマンション販売サイト























ザ・パークハウス高輪松が丘、7月から第一期販売開始

もう10年くらい前からですが、建物名に定冠詞「ザ」を付ける物件が多い、唯一とでもいいたいのか。

さて、白金、高輪地区、販売件数は少ない、が昨今は大規模再開発物件が多い印象。この物件は何かの跡地であろう、若干まとまった敷地の広さである。グーグルマップには「右下精機製造(株)東京営業所」のラベルが残っているので元々は工場だったが倉庫兼事務所と使っていたような印象を受ける。どうでもよいことだが。歴史的にはこの台地上は江戸時代から大名屋敷が多かった土地柄。

ザ・パークハウス高輪松が丘、img-map-detail

住所は港区高輪1-4、土地は、敷地面積は、約2300平米、土地形状が複雑かつ、高低差があるのではないか。第一種中高層住居専用地域、地上7階、近い1階建ての総戸数73戸、北東向きと南西向きが主。

ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘fig-ritti

高輪台地の北の端、麻布台地、三田段丘の間には古川が流れている。
ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘fig-areaMap@2x

駐車場専用使用権付き、優先権付きなる住戸が含まれているのは特筆に値する、トランクルームも付いている。常々、日本の分譲集合住宅は駐車場権利付きが、少ない、本とうに少ない。その背景は管理費を駐車場賃貸収入で賄おうという考え方だが、ちと違うのでは。公平さに欠ける、借りている人の負担が大きい、管理費は全住戸で分担すべきもの。

公式ホームページでは住宅設備が割愛されているが、最近、こんなんものなのか?

ザ・パークハウス高輪松が丘
https://www.mecsumai.com/tph-takanawamatsugaoka/

素敵空間ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘
リンク

マンションコミュニティザ・パークハウス 高輪松ヶ丘
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669247/

ザ・パークハウス高輪松が丘、img-map

【物件概要】 ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘
所在地 東京都港区高輪1丁目701番2他4筆
交通 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅(2番出口)より徒歩4分、「白金高輪」駅(1番出口)より「高輪コミュニティーぷらざ」エレベーター(運行時間:午前4時45分~翌0時45分)を利用しサブエントランスまで徒歩3分、京急線・都営浅草線「泉岳寺」駅(A3出口)より徒歩10分、JR京浜東北・根岸線、JR山手線「高輪ゲートウェイ」駅(出口)より徒歩16分

総戸数 73戸(募集対象外住戸2戸含む)
販売戸数 未定
駐車場 (総戸数に対して)37台(月額使用料:未定)
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1LDK~4LDK
専有面積 45.57m2~154.70m2(トランクルーム面積0.83m2~4.75m2含む)
バルコニー面積 4.51m2~15.03m2 (ルーフバルコニー面積)4.51m2~34.32m2(専用テラス面積)26.62m2~28.67m2(テラス面積)10.80m2~16.47m2(サービススペース)1.98m2~3.93m2

販売予定 2021年7月上旬販売開始予定
モデルルーム 物件エントリー受付中
完成日または予定日 2023年2月上旬
入居(予定)日 2023年3月中旬

敷地面積 2363.71m2(売買対象面積)2363.61m2(建築確認対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造/規模 鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建
用途地域 用途地域:第一種中高層住居専用地域
建ぺい率/容積率 建ぺい率:60% 、容積率:300%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託(日勤管理)
施設費用・償却費 駐車場(総戸数に対して)37台(月額使用料:未定)、自転車置場/(総戸数に対して)117台(月額使用料:未定)、バイク置場/(総戸数に対して)2台(月額使用料:未定)
備考 ※本物件は「東京都建築物バリアフリー条例」に適合しています。

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社(取引態様) 三菱地所レジデンス株式会社(売主)
施工会社 木内建設株式会社 東京本店